Учёт рассрочек застройщика: реестр, графики и контроль просрочек

Рассрочка от застройщика — это продажа без банка: покупатель платит первый взнос, а остаток вносит частями по графику. Так часто продают участки в коттеджных посёлках, когда покупатель не готов платить всю сумму сразу и не хочет брать кредит.

Юридически это договор купли-продажи с условием о рассрочке платежа. Гражданский кодекс (статья 489) требует, чтобы в таком договоре были указаны цена, порядок, сроки и размеры платежей. Значит, график — не внутренняя таблица отдела продаж, а часть договора, и от него зависит, что делать при просрочке.

Для застройщика рассрочка — это способ продавать быстрее и шире, но и обязанность следить за деньгами месяцами и годами после сделки. Когда договоров десятки, таблица перестаёт справляться.

Как считается платёж в месяц. Если рассрочка беспроцентная, из цены вычитают первый взнос и делят остаток на число месяцев. Если на остаток начисляется ставка, платёж считают как по кредиту, и он получается выше. В Smart plan условия задаются у объекта, а платёж в месяц для каждого лота считается сам и показывается покупателю на сайте.

Для покупателя главное — понятная сумма в месяц, а не полная цена участка. Для застройщика важнее другое: сколько денег придёт и когда. Учёт должен отвечать на оба вопроса сразу.

Учёт строится на тех же данных, что и продажи: лот, покупатель и сделка уже есть в системе, поэтому договор рассрочки не нужно заводить с нуля.

Весь путь — от платежа в месяц на сайте до последнего взноса — проходит в одной системе. Не нужно переносить покупателя из CRM в таблицу бухгалтерии и обратно.

• Задайте условия на объекте: в разделе «Способы оплаты» укажите первый взнос, срок и ставку, если она есть. Покупатель увидит платёж в месяц прямо в карточке лота на сайте.
• Оформите сделку: договор собирается из сделки по вашему шаблону Word, проходит согласование и подписание.
• Получите график: у каждого договора свой график платежей, и все договоры собраны в реестре рассрочек.
• Загружайте выписку банка: оплата сама связывается с нужной строкой графика.
• Следите за просрочками: они подсвечены, а покупатель получает напоминание перед платежом.

Реестр рассрочек показывает все договоры на одном экране: кто покупатель, какой лот, сколько оплачено и что впереди. Руководитель видит общую картину без сводных таблиц.

График платежей по рассрочке живёт внутри договора. Каждая строка — сумма и дата. Оплаченные, ожидающие и просроченные платежи различаются цветом, поэтому контроль просрочек по договору не требует сверки вручную.

Связь с выпиской убирает самую долгую работу. Раньше бухгалтер получал выписку, искал в ней платежи покупателей и отмечал их в таблице. Теперь платёж из выписки сам связывается со строкой графика, а человек проверяет только то, что не совпало.

Программа учёта рассрочек полезна и в разговоре с покупателем. Когда он звонит уточнить остаток, менеджер открывает договор и видит график, а не ищет нужную строку в общей таблице. А чаще покупатель вообще не звонит: свои платежи он видит в личном кабинете.

Реестр рассрочек полезен и при планировании. Видно, сколько денег должно прийти в следующем месяце и в следующем квартале, и эту сумму можно учесть в бюджете стройки. Если несколько покупателей начали задерживать платежи, это заметно раньше, чем образуется кассовый разрыв.

• Реестр всех рассрочек покупателей.
• График платежей по каждому договору.
• Подсветка просроченных платежей.
• Оплата из выписки банка связывается с графиком сама.
• Напоминание покупателю перед платежом.
• Платежи в личном кабинете покупателя.

Рассрочка без банка значит, что риск неплатежа несёт застройщик. Этот риск не убрать программой, но его можно сделать видимым и управляемым. Ниже — что стоит продумать до первого договора. Юридические формулировки лучше согласовать с вашим юристом.

Ещё один риск — человеческий. Когда реестр ведёт один сотрудник, его отпуск или увольнение превращается в проблему: никто не знает, кто и сколько должен. В системе история договоров и платежей остаётся у компании, а не в чьём-то файле на рабочем столе.

• Договор. Цена, порядок, сроки и размеры платежей должны быть в договоре. Шаблон Word в Smart plan позволяет подставлять их из сделки без ошибок перепечатки.
• Просрочка. Заранее решите, что считается просрочкой и что вы делаете на пятый, десятый и тридцатый день. Подсветка в графике показывает просрочку в тот же день, а не в конце месяца.
• Неустойка. Если договор предусматривает неустойку за просрочку, её проще применить, когда даты платежей и оплат зафиксированы в системе.
• Персональные данные. График и платежи — это данные покупателя. Доступ к ним стоит давать только тем сотрудникам, кому он нужен.
• Денежный поток. Рассрочка сдвигает выручку во времени. График поступлений нужен в финансовой модели, иначе проект увидит кассовый разрыв слишком поздно.

ИЖС-посёлок — главный сценарий. Рассрочка на участок в коттеджном посёлке помогает продавать покупателям, которые копят на дом и не хотят брать кредит на землю. Платёж в месяц на сайте сразу показывает, потянет ли человек покупку.

Коттеджный посёлок с домами и ЖК используют рассрочку как дополнительный способ оплаты рядом с ипотекой. Способы оплаты задаются у объекта: полная оплата, рассрочка и ипотека с первым взносом, сроком, ставкой и материнским капиталом.

Девелоперу с несколькими проектами реестр даёт общий взгляд: сколько денег ещё должно прийти по всем объектам и где копятся просрочки.

Рассрочка хорошо работает и как инструмент продаж. Когда на генплане рядом с ценой участка видна сумма в месяц, покупателю проще решиться на звонок. Менеджеру приходит меньше одинаковых вопросов о том, сколько платить и как долго.

Пока договоров пять, таблица работает. Когда их пятьдесят, а платежи приходят каждый день, таблица начинает отставать от реальности.

Если договоры уже ведутся в таблице, при подключении обсудим, как перенести действующие рассрочки. После переноса факт будет приходить из выписки, и сводить данные вручную больше не придётся. Новые договоры сразу появляются в реестре вместе со сделкой.

Платежи попадают в график из банковской выписки. Та же выписка раскладывается по статьям бюджета в финансовом модуле, поэтому поступления по рассрочкам видны и в денежном потоке проекта.

Сделки и договоры ведутся в CRM Smart plan. Платёж в месяц показывается в карточке лота на интерактивном генплане и шахматке, а условия оплаты попадают в коммерческие предложения.

Если продажи идут через агентов, рассрочка не теряется: сделка и договор всё равно оформляются в одной системе, и график появляется у того же договора. Покупатель получает один понятный способ узнать, что и когда платить.

Учёт рассрочки застройщика тем полезнее, чем меньше в нём ручного ввода. Поэтому всё, что можно взять из уже существующих данных — лот, покупателя, условия, оплату, — Smart plan берёт сам.