Финансовая модель застройщика и бюджет проекта в одной системе

Финансовая модель девелоперского проекта отвечает на три вопроса: сколько стоит построить, за сколько и как быстро продать, и сколько останется. Для посёлка это земля, сети, дороги и маркетинг против выручки от участков и домов. Для ЖК — коробка, отделка и инфраструктура против продаж квартир по этапам стройки.

Обычно модель собирают в Excel перед стартом, показывают инвестору или банку и забывают. Через полгода цены уже другие, подрядчик вышел за смету, а продажи идут медленнее плана. Модель, которая не видит факта, перестаёт отвечать на главный вопрос — заработает ли проект.

• Выручка: сколько лотов, по какой цене и в каком месяце продаётся.
• Себестоимость: земля, проектирование, сети, стройка, маркетинг, комиссии агентам.
• Маржа: разница между выручкой и себестоимостью по проекту и по очередям.
• Денежный поток (cash flow): когда деньги приходят и когда уходят.
• Источники денег: собственные средства, продажи, проектное финансирование.

Модуль подключается по запросу. Мы заводим объект и его статьи вместе с вашим финансистом, а дальше данные приходят сами: из продаж, из выписки банка и из заявок на оплату.

• Заведите объект, очереди и лоты. На этих же данных работают генплан, шахматка и CRM, поэтому выручка в модели берётся из реальных цен и статусов.
• Задайте бюджет по статьям и по каждому объекту: земля, сети, дороги, стройка, маркетинг. Это ваш план.
• Загрузите выписку из банка или данные из 1С. Операции сами разложатся по статьям по правилам, которые вы настроите один раз.
• Ведите заявки на оплату: они проходят согласование и собираются в календарь платежей.
• Смотрите обзор по объекту: план рядом с фактом, вложения, стройка и деньги на эскроу.

Бюджет по статьям — основа любой модели. В Smart plan у каждой статьи есть план и факт, и разница видна сразу, без сводной таблицы, которую кто-то должен обновить. Если сети подорожали, это видно в бюджете объекта в тот же день, когда пришла выписка.

Заявки на оплату проходят согласование. Согласованные заявки собираются в календарь платежей, поэтому видно не только то, что уже потрачено, но и то, что придётся заплатить в ближайшие недели.

Когда оплата проходит по банку, она попадает в факт по статье, и заявка закрывается. Руководитель видит, какие платежи согласованы, какие оплачены и сколько денег понадобится до конца месяца. Это и есть программа финансового учёта застройщика без отдельной таблицы.

При продаже квартир по договорам долевого участия деньги покупателей идут на счета эскроу. Это правило закреплено в статье 15.4 закона 214-ФЗ. Застройщик получает эти деньги после ввода дома, а до того строит на свои или на кредит банка. Значит, в модели ЖК важна не только выручка, но и момент, когда она станет доступна.

В коттеджном посёлке с продажей участков по договору купли-продажи деньги обычно приходят сразу или по графику рассрочки. Здесь важнее темп продаж: сколько участков уходит в месяц и хватает ли денег на следующую очередь сетей и дорог.

Smart plan показывает в обзоре объекта вложения, стройку и эскроу рядом. Выручка берётся из реальных броней и продаж в CRM, а график поступлений по рассрочкам — из модуля учёта рассрочек.

Себестоимость в модели тоже живая. Факт по стройке приходит из выписки и закрытых заявок на оплату, а не из сметы годичной давности. Если маржа очереди проседает, это видно до того, как вы назначите цены на следующую.

Cash flow девелоперского проекта — это помесячная таблица притоков и оттоков денег. Прибыльный на бумаге проект может остановиться, если в какой-то месяц расходы на стройку обгоняют поступления. Поэтому застройщику важен не только итог, но и самая глубокая точка, когда денег меньше всего.

IRR и NPV — показатели, которыми инвесторы и банки сравнивают проекты. NPV отвечает, сколько проект принесёт в сегодняшних деньгах с учётом ставки. IRR показывает, при какой ставке проект выходит в ноль. Оба считаются из денежного потока, поэтому без честного cash flow они ничего не значат.

Smart plan даёт данные для этих расчётов: план и факт по статьям, календарь платежей и поступления от продаж. Какие показатели нужны в отчёте именно вашему инвестору, обсудим на демо.

Отдельно стоит следить за тем, как цена связана с моделью. Небольшая скидка на половину посёлка кажется мелочью, но на итоговой марже она видна сразу. Поэтому лимиты скидок и акции в Smart plan живут рядом с бюджетом, а не в переписке менеджеров.

Excel хорош для первого расчёта. Сложности начинаются, когда модель надо поддерживать живой: собирать факт из бухгалтерии, цены из прайса и продажи из CRM.

Для ИЖС-посёлка, где земля куплена, а сети и дороги строятся очередями на деньги от продаж. Здесь главное — темп продаж и календарь платежей подрядчикам.

Для коттеджного посёлка бизнес-класса с домами: к бюджету добавляется стройка, склад и закупки материалов. Система подсказывает, сколько материалов понадобится. Этот раздел тоже подключается по запросу.

Для ЖК с эскроу и проектным финансированием, где деньги покупателей недоступны до ввода, и для девелопера с несколькими проектами, которому нужен бюджет по каждому объекту и общий взгляд на компанию.

Модель полезна и до старта, когда вы решаете, браться ли за участок. Заведите статьи и план продаж, посмотрите денежный поток и маржу, а после запуска тот же расчёт начнёт сверяться с фактом. Не нужно переносить цифры из презентации для инвестора в рабочую систему.

Данные в модель приходят из тех систем, где вы уже работаете. Выписка загружается из банка, учёт — из 1С. Продажи берутся из CRM Smart plan или из вашей CRM: Битрикс24 и amoCRM подключаются за несколько шагов, и сделка в брони сама бронирует лот.

Цены и статусы лотов общие для генплана и шахматки на сайте, выгрузки на Циан и Авито и коммерческих предложений. Когда цена меняется, она меняется и в модели.

Сама модель не уходит наружу: доступ к финансам получают только те сотрудники, кому вы его дали. Любая правка в объекте остаётся в истории изменений, а ошибочную массовую правку можно отменить одной кнопкой.