Құрылыс салушының қаржы моделі және жоба бюджеті бір жүйеде

Девелоперлік жобаның қаржы моделі үш сұраққа жауап береді: салу қанша тұрады, қандай бағамен және қаншалықты тез сатылады, соңында қанша қалады. Кентте бір жағында жер, инженерлік желілер, жолдар мен маркетинг, екінші жағында телімдер мен үйлерден түсетін түсім тұрады. ТҮК-те қорап, әрлеу және инфрақұрылым шығындары құрылыс кезеңдері бойынша пәтер сатылымымен салыстырылады.

Әдетте модельді жоба басталар алдында Excel-де жинап, инвесторға не банкке көрсетеді де, ұмытып кетеді. Жарты жылдан кейін бағалар өзгерген, мердігер сметадан асып кеткен, сатылым жоспардан баяу жүріп жатыр. Фактіні көрмейтін модель басты сұраққа — жоба табыс әкеле ме, жоқ па — жауап бере алмайды.

• Түсім: қанша лот, қандай бағамен және қай айда сатылады.
• Өзіндік құн: жер, жобалау, желілер, құрылыс, маркетинг, агенттерге комиссия.
• Маржа: жоба және кезектер бойынша түсім мен өзіндік құн арасындағы айырма.
• Ақша ағыны (cash flow): ақша қашан түседі және қашан кетеді.
• Қаржы көздері: меншікті қаражат, сатылым, жобалық қаржыландыру.

Модуль сұраныс бойынша қосылады. Объект пен оның баптарын қаржыгеріңізбен бірге енгіземіз, одан әрі деректер өзі келеді: сатылымнан, банк көшірмесінен және төлем өтінімдерінен.

• Объектіні, кезектерді және лоттарды енгізіңіз. Бас жоспар, шахматка және CRM осы деректермен жұмыс істейді, сондықтан модельдегі түсім нақты бағалар мен мәртебелерден алынады.
• Баптар бойынша және әр объект бойынша бюджет қойыңыз: жер, желілер, жолдар, құрылыс, маркетинг. Бұл — сіздің жоспарыңыз.
• Банк көшірмесін немесе 1C деректерін жүктеңіз. Операциялар сіз бір рет орнатқан ережелер бойынша баптарға өздігінен бөлінеді.
• Төлем өтінімдерін жүргізіңіз: олар келісуден өтіп, төлем күнтізбесіне жиналады.
• Объект бойынша шолуды қараңыз: жоспар мен факт, салымдар, құрылыс және эскроу шоттарындағы ақша қатар көрінеді.

Баптар бойынша бюджет — кез келген модельдің негізі. Smart plan-да әр баптың жоспары мен фактісі бар, айырма бірден көрінеді — біреу жаңартып отыруы керек жиынтық кестенің қажеті жоқ. Желілер қымбаттаса, бұл көшірме келген күні-ақ объект бюджетінде көрінеді.

Төлем өтінімдері келісуден өтеді. Келісілген өтінімдер төлем күнтізбесіне жиналады, сондықтан не жұмсалғаны ғана емес, алдағы апталарда не төлеу керегі де көрінеді.

Төлем банк арқылы өткенде, ол бап бойынша фактіге түседі де, өтінім жабылады. Басшы қай төлемдер келісілгенін, қайсысы төленгенін және ай соңына дейін қанша ақша керек болатынын көреді. Бұл — бөлек кестені қажет етпейтін, құрылыс салушыға арналған қаржылық есеп бағдарламасы.

Пәтерлер эскроу шоттары арқылы сатылатын жерде сатып алушылардың ақшасы құрылыс салушыға үй пайдалануға берілгеннен кейін ғана қолжетімді болады. Оған дейін құрылыс салушы өз қаражатымен немесе банк несиесімен салады. Демек, ТҮК моделінде түсімнің көлемі ғана емес, оның қашан қолжетімді болатыны да маңызды.

Телімдер сатып алу-сату шарты бойынша сатылатын коттедж кентінде ақша әдетте бірден немесе бөліп төлеу кестесі бойынша түседі. Мұнда сатылым қарқыны маңыздырақ: айына қанша телім сатылады және желілер мен жолдардың келесі кезегіне ақша жете ме.

Smart plan объект шолуында салымдарды, құрылысты және эскроу шоттарындағы ақшаны қатар көрсетеді. Түсім CRM-дегі нақты броньдар мен сатылымнан, ал бөліп төлеу бойынша түсімдер кестесі бөліп төлеу есебі модулінен алынады.

Модельдегі өзіндік құн да үнемі жаңарып отырады. Құрылыс бойынша факт бір жыл бұрынғы сметадан емес, банк көшірмесінен және жабылған төлем өтінімдерінен келеді. Кезектің маржасы төмендесе, бұл келесі кезекке баға қоймай тұрып-ақ көрінеді.

Девелоперлік жобаның cash flow-ы — ақшаның түсуі мен шығуының айлық кестесі. Қағаз жүзінде пайдалы жоба құрылыс шығыны түсімнен озып кеткен айда тоқтап қалуы мүмкін. Сондықтан құрылыс салушыға қорытынды ғана емес, ақша ең аз қалатын ең терең нүкте де маңызды.

IRR және NPV — инвесторлар мен банктер жобаларды салыстыратын көрсеткіштер. NPV мөлшерлемені ескергенде жоба бүгінгі ақшамен қанша әкелетінін көрсетеді. IRR жоба қандай мөлшерлемеде нөлге шығатынын көрсетеді. Екеуі де ақша ағынынан есептеледі, сондықтан шынайы cash flow болмаса, олардың мәні жоқ.

Smart plan осы есептеулерге деректер береді: баптар бойынша жоспар мен факт, төлем күнтізбесі және сатылымнан түсетін түсімдер. Есепте дәл сіздің инвесторыңызға қандай көрсеткіштер керек екенін демода талқылаймыз.

Бағаның модельмен байланысын да бөлек қадағалаған жөн. Кенттің жартысына берілген шағын жеңілдік болмашы нәрсе сияқты көрінеді, бірақ қорытынды маржадан бірден байқалады. Сондықтан Smart plan-да жеңілдік лимиттері мен акциялар менеджерлердің хат алмасуында емес, бюджеттің жанында тұрады.

Excel алғашқы есепке жақсы. Қиындық модельді үнемі өзекті ұстау керек болғанда басталады: бухгалтериядан фактіні, прайстан бағаларды, CRM-нен сатылымды жинап отыру қажет.

Жеке тұрғын үй құрылысына арналған кентке: жер сатып алынған, ал желілер мен жолдар сатылымнан түскен ақшаға кезек-кезегімен салынады. Мұнда ең бастысы — сатылым қарқыны және мердігерлерге төлем күнтізбесі.

Үйлері бар бизнес-класс коттедж кентіне: бюджетке құрылыс, қойма және материал сатып алу қосылады. Жүйе қанша материал керек болатынын алдын ала көрсетеді. Бұл бөлім де сұраныс бойынша қосылады.

Эскроу шоттары мен жобалық қаржыландыруы бар ТҮК-ке — мұнда сатып алушылардың ақшасы үй пайдалануға берілгенге дейін қолжетімсіз. Сондай-ақ бірнеше жобасы бар, әр объект бойынша бюджетті және бүкіл компанияның жалпы көрінісін көргісі келетін девелоперге.

Модель жоба басталмай тұрып, жер телімін алу-алмауды шешкен кезде де пайдалы. Баптар мен сатылым жоспарын енгізіп, ақша ағыны мен маржаны қараңыз, ал жоба басталғаннан кейін сол есеп фактімен салыстырыла бастайды. Инвесторға арналған презентациядағы сандарды жұмыс жүйесіне көшірудің қажеті жоқ.

Модельге деректер сіз қазір жұмыс істеп жүрген жүйелерден келеді. Көшірме банктен, есеп 1C-тен жүктеледі. Сатылым Smart plan CRM-інен немесе сіздің CRM-іңізден алынады: Битрикс24 мен amoCRM бірнеше қадаммен қосылады, ал «Бронь» кезеңіндегі мәміле лотты өзі броньдайды.

Лоттардың бағалары мен мәртебелері сайттағы бас жоспар мен шахматка, Циан мен Авитоға жүктеу және коммерциялық ұсыныстар үшін ортақ. Баға өзгерсе, модельде де өзгереді.

Модельдің өзі сыртқа шықпайды: қаржыға тек сіз рұқсат берген қызметкерлер ғана қол жеткізеді. Объектідегі кез келген өзгеріс өзгерістер тарихында сақталады, ал қате жаппай өзгерісті бір батырмамен кері қайтаруға болады.