Неге үйсіз жер учаскелері нашар сатылады: учаскені үймен және қаржыландырумен қалай сату керек
Үйсіз учаскелер нашар сатылады, өйткені сатып алушы жер емес, үй іздейді. Ол қай қадамдарда кетіп қалатынын және құрылыс салушы учаскені үймен және қаржыландырумен қалай ұсына алатынын талдаймыз.
Қысқа жауап: сатып алушы үй үшін келеді
Коттедж кентінен учаске іздеген адам шын мәнінде өзі тұратын үйді іздейді. Егер кент сайтында тек учаскенің нөмірі мен бағасы болса, басты сұрақ жауапсыз қалады: мұнда не салуға болады және бәрі бірге қанша тұрады.
Сонда сатып алушы сатып алуды бөлшектеп жинайды: учаскені құрылыс салушыдан, үйді мердігерден немесе әртүрлі бригадалардан, қаржыландыруды банктен немесе төлем кестесі арқылы. Әр түйісте ол тоқтап қалуы мүмкін. Төменде — бұл дәл қай жерде болатыны, «өзі салу» мен «кілті тапсырылатын үйдің» адал салыстыруы және құрылыс салушыға арналған қадамдық жоспар.
- Учаскеден үйге дейінгі жолда сатып алушы қайда тоқтап қалады
- Өзі салу ма, әлде кілті тапсырылатын үй ме — сатып алушы үшін қайсысы әділірек
- «Учаске + үй + қаржыландыру» пакетін өз күшіңізбен қалай жинауға болады
- Қандай құрал таңдау керек: кесте, сайт немесе бас жоспар
Мақала кент иесіне, директорына және сату бөлімінің басшысына арналған.
Учаскеден үйге дейінгі жолда сатып алушы қайда тоқтап қалады
Көптеген коттедж кенттерінде құрылыс салушы жер сатады, ал үй сатып алушының мойнында қалады. Сатып алғаннан кейін ол не мердігер жалдайды, не өзі салады — іргетасқа, қабырғаға, шатырға және әрлеуге бөлек бригадалар жалдайды.
Қадамдардың ретіне қараңыз. Сатып алушы алдымен учаске үшін төлейді, содан кейін ғана үй қанша тұратынын біледі. Мердігер, жоба және бекітілген баға болмайынша үйге қаржыландыруды рәсімдеу қиын. Ал мерзім мен сапа тәуекелі сатып алушыда қалады.
Бұл тізбектің әр қадамында сатып алу тоқтап қалуы мүмкін. Сатып алушыға учаскенің өзі емес, үй керек. Бірінен екіншісіне дейінгі жол неғұрлым ұзақ болса, жолда соғұрлым көп адам түсіп қалады.
- Учаскені бағасына қарап таңдайды
- Мердігерді өзі іздейді
- Үйдің құнын есептейді
- Қаржыландыруды рәсімдейді
- Салады — немесе бас тартады
Неге «бөлшектеп» сату мәмілелерді жоғалтады
Сатып алуға сатып алушының көзімен қараңыз. Учаскелерді оған кестеде және телефонмен көрсетеді. Мердігерді ол бөлек және жерді сатып алғаннан кейін іздейді. Агент бағалар мен мәртебелерді қолмен нақтылайды. Ал үйге қаржыландыру мердігер табылғанын күтеді.
Әр түйісте сатып алушы тоқтап қалуы мүмкін. Ол учаскені сатып алар еді, бірақ үй қанша тұратынын білмейді. Мердігер табар еді, бірақ кімге сенерін білмейді. Қаржыландыруға мақұлдау алды, бірақ құрылыс туралы келісіп үлгермеді.
Құрылыс салушыға бұл «сұраныс төмен» немесе «мәміле ұзаққа созылады» болып көрінеді. Бірақ сұраныс бар: адам қала сыртындағы үйді қалайды және қаржыландыруға дайын. Оған сатып алуды шашыраңқы бөліктерден жинау қиын.
Бөлшектеп сатып алу
- Үй бағасынсыз учаске бағасы
- Мердігерді сатып алғаннан кейін өзі іздейді
- Қаржыландыру мердігерді күтеді
Үйі бар учаске бір ұсыныста
- Үйі бар учаскенің қорытынды бағасы
- Үй жобалары бірден көрінеді
- Қаржыландыру мақұлданғанда мердігер дайын
Өзі салу немесе кілті тапсырылатын үй: адал салыстыру
Өзі салудың нақты үнемі бар: сатып алушы жұмысты ұйымдастырғаны үшін мердігерге төлемейді және шығынды кезеңдерге бөле алады. Сондықтан көпшілік оны саналы түрде таңдайды, бұған дау айтудың мәні жоқ.
Үнемнің бағасы — уақыт. Сатып алушы бригадаларды өзі іздейді, материалдарды өзі сатып алады, әр кезеңді қабылдайды және шатыр қабырғаға келмесе, кім кінәлі екенін өзі шешеді. Осы айларды ол өз жұмысына жұмсап, үйге тезірек көшіп, үйді кездейсоқ бригадалардан емес, шарт пен кепілдік беретін мамандардан ала алар еді.
Тәуекелдер осыдан туады. Мерзімдер келесі бригаданың бос болуына байланысты. Әр кезеңнің сапасына оның орындаушысы жауап береді, ал кезеңдер арасындағы түйіспелерге — ешкім. Кредиторлар да көбіне мердігерсіз, жобасыз және сметасыз үйді қаржыландырғысы келмейді.
Кілті тапсырылатын үйдің де кемшіліктері бар: смета бойынша ол әдетте қымбатырақ, таңдау мердігердің жобаларымен шектеледі, ал мердігердің өзін тексеру керек. Есесіне — бір шарт, бір мерзім, бір кепілдік және кредиторға түсінікті сызба.
- Ақша: өзі — ұйымдастыруға үстемесіз; кілті тапсырылатын — смета жоғары, бірақ шартпен бекітілген
- Уақыт: өзі — құрылысты жеке басқарады; кілті тапсырылатын — мердігер басқарады
- Бақылау: өзі — әр кезеңді қабылдайды; кілті тапсырылатын — дайын үйді қабылдайды
- Мерзім мен сапа: өзі — әр бригадаға байланысты; кілті тапсырылатын — бір орындаушы жауап береді
- Кепілдік: өзі — әдетте жоқ; кілті тапсырылатын — шарт бойынша кепілдік, төлемдерді аяқталған кезеңдерге байлауға болады
- Қаржыландыру: өзі — кредитор бәрібір жоспар мен шығынды көргісі келеді; кілті тапсырылатын — мердігер мен баға дайын
Бұдан құрылыс салушыға не шығады
Құрылыс салушы сатып алушыға өзі салуға тыйым сала алмайды және салмауы тиіс. Бірақ учаскені сатып алу кезінде-ақ екінші нұсқаны бере алады: тексерілген мердігердің қорытынды бағасы бар дайын үйі. Үнемдегісі келетін адам жер сатып алады. Уақыт пен кепілдік маңыздырақ адам бірден түсінікті өнім алады.
Құрылыс салушыға бұл үш пайда береді. Ұсыныс түсініктірек: «сотық бағасы» емес, нақты учаскедегі үй. Мердігер іздеу кезінде азырақ мәміле бұзылады. Серіктестер пайда болады: мердігерге жері бар сатып алушылар керек, агентке — үйлері мен бағалары бар объект.
«Учаске + үй + қаржыландыру» пакетін өз күшіңізбен қалай жинауға болады
Пакет — бұл өз құрылысыңыз да, жаңа бөлім де емес. Бұл сіздің учаскелеріңіз, мердігерлердің үйлері және төлем тәсілдері тоғысатын бір ұсыныс. Кесте мен бір-екі келісімнен бастауға болады.
Төмендегі қадамдардан өтіңіз. Кент шағын болса, бұл ұзақ уақытқа жетуі мүмкін.
- Екі-үш мердігер таңдаңыз: шарт, кепілдік, тапсырылған үйлер және төлемдерді кезеңдерге байлауға дайындығын сұраңыз
- Учаскелеріңіздің өлшемі мен пішініне сай жобаларды іріктеп, қай үй қай учаскеге сыятынын белгілеңіз
- Әр «учаске + үй» жұбының қорытынды бағасын есептеп, бағаларды кім жаңартатынын келісіңіз
- Қаржыландыру нұсқаларын анықтаңыз: серіктес банктердің ипотекасы, құрылыс салушының бөліп төлеуі немесе төлем кестесі
- Жұптарды сайтта және прайс-парақта көрсетіңіз: жоба, аудан, үй бағасы және учаскемен бірге жиыны
- Агенттерге сол прайс-парақты беріп, учаскелердің мәртебесі барлық жерде сәйкес келуін қадағалаңыз
Қандай құрал таңдау керек: кесте, сайт немесе бас жоспар
Кесте және PDF. Бастау үшін және шағын кентке жарайды: тегін және тез. Кемшілігі — бәрі қолмен жаңартылады: сатылған учаске таратылымда «бос» болып қалады, ал агент бағаны нақтылау үшін қоңырау шалады.
Кент сайтындағы жоба беттері. Сатып алушы үйлерді фотосуреттерімен көреді, бірақ «бұл үй — осы учаскеде» байланысын және қорытынды бағаны қолмен жүргізуге тура келеді. Жобалар аз болғанда жарайды.
Үй жобалары бар интерактивті бас жоспар. Сатып алушы кент жоспарынан учаскені таңдап, оның карточкасында лайықты үйлерді және қорытынды бағаны көреді. Мұндай бас жоспарларды әртүрлі сервистер жасайды, соның ішінде Smart plan. Кемшілігі — оны баптау керек: бас жоспар файлы мен учаскелер тізімі қажет, ал мердігерлердің деректерін қосу керек.
Smart plan-да бұл қалай жұмыс істейді
Бас жоспар баптау шеберінде бас жоспар файлы мен учаскелер тізімінен қадамдап жиналады. Әр учаскенің мәртебесі, ауданы мен бағасы көрінеді, ал карточкадағы өтінім таңдалған учаскемен бірге келеді — сіздің CRM-ге, Smart plan CRM-іне немесе поштаға. Виджет коды кез келген сайт үшін біреу.
Мердігер өз кабинетінде жұмыс істейді: жобалар каталогын жүктеп, кенттерді таңдайды, ал оның үйлері учаске карточкаларында пайда болады. Кабинет тегін және сұраныс бойынша қосылады. Прайс-парақты «Учаскелердегі үйлер» нұсқасымен жинауға болады — әр жұпқа қорытынды бағасы бар бір жол.
Лот карточкасында төлем тәсілдері көрсетіледі: толық төлем, бөліп төлеу және бастапқы жарнасы, мерзімі мен мөлшерлемесі бар ипотека. Ипотека сервисі сатып алушыны мақұлдауға дайындауға көмектеседі; қазір ол пилот ретінде жұмыс істейді және сұраныс бойынша қосылады. Агенттіктер серіктестер арнасы арқылы жұмыс істейді: шарттар және клиентті кабинетте тіркеу.
Мұның демо-кентте қалай көрінетінін «Интерактивті бас жоспар» бетінен көруге болады — сілтеме төменде, «Тақырып бойынша шешімдер» блогында.
Сұрақтар мен жауаптар
Неге үйсіз учаскелер нашар сатылады?
Сатып алушы жер емес, үй іздейді. Кент сайтында тек учаске мен оның бағасы болса, ол мердігерді өзі іздеп, қорытынды құнды есептеп, қаржыландыруды рәсімдеуі керек. Осы қадамдардың кез келгенінде мәміле тоқтап қалуы мүмкін.
Өзі салу кілті тапсырылатын үйден арзан ба?
Смета бойынша жиі иә: сатып алушы жұмысты ұйымдастыруға төлемейді. Бірақ ол бригадаларды өзі басқарады, кезеңдер арасындағы түйіспелерге жауап береді және әдетте шарт пен кепілдіксіз қалады. Кілті тапсырылатын үй смета бойынша қымбатырақ, бірақ бір шарт, бір мерзім және кредиторға түсінікті сызба береді.
Құрылыс салушының өз құрылысы болмаса, учаскені үймен қалай сатуға болады?
Өз құрылысыңыз керек емес. Екі-үш тексерілген мердігермен келісіп, олардың жобаларын учаскелеріңізге сәйкестендіріңіз және сатып алушыға әр «учаске + үй» жұбының қорытынды бағасын көрсетіңіз — прайс-парақта, сайтта немесе кенттің бас жоспарында.
Учаске мен үйге қандай қаржыландыру ұсыну керек?
Сатып алушыларыңыз шын мәнінде пайдаланатынын: серіктес банктердің ипотекасы, құрылыс салушының бөліп төлеуі немесе құрылыс кезеңдеріне байланған төлем кестесі. Ең бастысы — сатып алушы қорытынды баға мен төлем тәсілін қоңыраудан кейін емес, учаске карточкасында көруі.
