Precio inicial de las parcelas: un solo precio, categorías o características
Cómo poner precios al inicio de las ventas para que las mejores parcelas no salgan al precio de las peores. Tres enfoques y la configuración paso a paso en Smart plan.
Qué es el precio inicial y por qué importa
El precio inicial es la lista de precios de la urbanización al abrir las ventas. De él dependen los ingresos del proyecto, la velocidad de venta y cuánto se podrá subir el precio después.
Las parcelas de una urbanización no valen lo mismo: junto al bosque o junto a la carretera, planas o con pendiente, en esquina o al fondo. Si todo se vende a un solo precio por 100 m², las mejores parcelas se llevan primero y baratas, y las más flojas se quedan sin vender.
- No se pierden ingresos en las mejores parcelas
- Las parcelas flojas no se quedan sin vender
- El precio de cada parcela se puede explicar al comprador
- El precio medio cuadra con el modelo financiero
En Smart plan, el precio de la parcela = precio base + recargos y descuentos por sus características. Se recalcula solo al guardar una característica.
Enfoque 1. Un solo precio por 100 m²
La forma más habitual: un precio por 100 m² para toda la urbanización; coste de la parcela = superficie × precio. Simple y rápido.
El inconveniente: las mejores parcelas salen al precio de las normales, y las peores cuestan lo mismo y se venden más despacio.
- 1Un precio por 100 m² para todas
- 2Precio = superficie × precio por 100 m²
Enfoque 2. Precio por categorías de parcelas
Las parcelas se dividen en grupos —por ejemplo, «junto al bosque», «estándar», «junto a la carretera»— y cada grupo tiene su propio precio por 100 m².
Es más preciso que un solo precio, pero dentro del grupo las parcelas siguen siendo distintas y los límites entre grupos son discutibles. En Smart plan es cómodo definir un grupo como característica: se vincula a las parcelas necesarias y se indica un recargo o descuento para todo el grupo a la vez.
- Una categoría es una característica por grupo
- El recargo o descuento se aplica a todo el grupo a la vez
- Para un cambio masivo de precios: por fase o por superficie
Enfoque 3. Precio según las características de cada parcela
Hay un precio base, y cada parcela recibe recargos y descuentos por sus características: bosque, río, esquina, terreno plano, gran superficie.
El precio se compone de partes claras: el gestor puede explicar al comprador por qué paga lo que paga.
- 1Sección de características del objeto
- 2Si la característica cambia el precio
- 3Tamaño del recargo o descuento
Cómo contrastar los precios con el modelo financiero
Tras los recargos, el precio medio de la urbanización cambia. En la pestaña «Precios y promociones» del modelo financiero se ve qué precio por 100 m² hace falta para la rentabilidad objetivo y cuánto margen de seguridad queda.
- 1Precio para la rentabilidad deseada
- 2Qué pasa con un descuento
Cómo configurar el precio por características en Smart plan
- Paso 1
Abra «Características»
Objetos → urbanización → «Características» en el menú de la izquierda. Es la lista de todas las características de la urbanización.
- Paso 2
Añada una característica
Pulse «+ Característica» arriba a la derecha: se abre la ventana de la nueva característica.
- Paso 3
Póngale nombre
Campo «Nombre»: por ejemplo, «Linda con el bosque». La descripción es opcional; la verá el comprador.
- Paso 4
Active el efecto en el precio
El interruptor «Influye en el coste». Sin él, la característica solo describe la parcela.
- Paso 5
Indique el recargo
«Recargo» o «Descuento», en porcentaje o rublos, y el valor, por ejemplo +10 %.
- Paso 6
Marque las parcelas
«Vinculación a lotes» → «Parcelas»: marque las parcelas que tienen esta característica.
- Paso 7
Pulse «Añadir»
Los precios de las parcelas marcadas se recalculan solos: precio base más recargo.
- Paso 8
Compruebe los precios
Pestaña «Parcelas»: el coste por 100 m² y de la parcela ya incluye las características.
