Modelo financiero de una urbanización de casas de campo: ejemplo de cálculo
¿Quiere saber si la urbanización se recupera y cuánto dinero hace falta antes de las primeras ventas? Tres pantallas de Smart plan en una urbanización demo lo muestran sin Excel.
Qué es el modelo financiero y para qué sirve
El modelo financiero calcula la urbanización desde la compra del suelo hasta la última venta: cuántas parcelas se venden y a qué precio, cuánto cuestan suelo, redes y obra, y qué queda tras impuestos.
Su tarea principal es encontrar el precio de las parcelas que mantiene el proyecto en la rentabilidad prevista y sin pérdidas.
Se hace antes de comprar el suelo y se actualiza en cada fase de ventas: si el proyecto se amortiza, cuánto capital propio hace falta antes de las primeras ventas y qué cambia si se mueven precio o plazos.
- Beneficio neto y margen del proyecto
- Pico de inversión: cuánto dinero hace falta por adelantado
- Plazo de recuperación en años
- VAN y TIR: si el proyecto merece su dinero
- Cómo cambian el beneficio los descuentos y la subida de precios
- Precio por parcela para la rentabilidad deseada
Ejemplo en la urbanización demo Smart village: beneficio 297 M ₽, pico de inversión 197 M ₽, recuperación 3 años, rentabilidad 70,6 % anual.
¿Se recupera y cuánto invertir?
El resumen responde de inmediato: si el proyecto es rentable, cuánto dinero hace falta por adelantado y en cuántos años se recupera.
- 1Veredicto: rentabilidad sobre el capital
- 2Cuánto dinero hace falta antes
- 3Zona roja: gasto antes de vender
¿Qué pasa con un descuento?
Indique el descuento y el alcance y pulse «Calcular»: Smart plan muestra el beneficio y el margen tras la promoción y si el proyecto sigue siendo rentable. Si lo es, cree la promoción en «Promociones» con el mismo descuento.
- 1Descuento y alcance
- 2Beneficio y margen después
- 3El proyecto sigue rentable
- 4Tipo: descuento por área
- 5Tamaño del descuento
¿La demanda respalda el precio?
La tabla muestra qué parcelas se abren más. Donde hay más interés, hay margen en el precio.
- 1Qué parcelas se abren más
- 2Dónde hay margen en el precio
Cómo crear el modelo en Smart plan, paso a paso
- Paso 1
Abra el modelo financiero
Objetos → la urbanización → «Modelo financiero» en el menú izquierdo.
- Paso 2
Cree el modelo
Si aún no hay modelo, pulse «Crear modelo financiero». Si ya existe: «⋮» → «Crear escenario».
- Paso 3
Rellene con valores típicos
Elija la clase de objeto y pulse «Rellenar típicos»: los campos toman valores medios.
- Paso 4
Indique los plazos
«Plazos»: inicio y fin de ventas. Con ellos el modelo reparte el dinero por meses.
- Paso 5
Elija los impuestos
«Fiscalidad»: régimen general o simplificado y tipo de IVA.
- Paso 6
Fije objetivo y precio
«Objetivo y precio»: por rentabilidad objetivo o mercado, la rentabilidad deseada y la subida prevista.
- Paso 7
Introduzca los costes
«Costes y gastos»: obra por área, suelo y % de ingresos para ventas, publicidad y gestión.
- Paso 8
Defina la financiación
«Financiación»: financiación de proyecto, rentabilidad exigida y tasa para VAN/TIR.
- Paso 9
Revise el pronóstico y guarde
Abajo se ve al instante la rentabilidad y el beneficio previstos. Si está bien: «Guardar».
- Paso 10
Vea el resultado
La pestaña muestra beneficio, pico de inversión, retorno y VAN. Debajo, la cuenta por año, trimestre o mes.
